Terrain à bâtir : les règles à connaitre pour acheter un terrain constructible.

Un terrain constructible est une parcelle de terrain susceptible d’accueillir une ou plusieurs constructions neuves.

Pour être considéré comme constructible, un terrain doit répondre concomitamment à plusieurs critères :

• il doit être juridiquement habilité à recevoir une construction : ce critère est notamment défini par le plan local d’urbanisme (PLU), qui permet de connaitre la destination autorisée des sols et les modalités de construction
• il doit avoir les capacités physiques de recevoir une construction : la nature du sol et du sous-sol doit permettre de supporter le poids et les charges de la future construction, mais aussi de garantir la sécurité des occupants
• il doit être viabilisé : il doit pouvoir être raccordé ou raccordable à une ou plusieurs voies d’accès au terrain (notamment pour les engins et matériaux de construction) et, par la suite, à la plupart sinon à tous les réseaux classiques (eau potable, électricité, gaz, assainissement collectif, téléphone…).

Dès lors que tous ces critères sont réunis, un terrain peut être constructible. A contrario, si l’une de ces conditions cumulatives est absente, le terrain devient non constructible.

ATTENTION : le terme de « terrain à bâtir » (qui n’existe en réalité qu’en droit fiscal, mais pas dans le droit de l’urbanisme) est souvent utilisé pour évoquer un terrain constructible. Pourtant, des éléments permettent de distinguer ces deux notions. D’abord, un terrain à bâtir est forcément nu (hormis des bâtiments dont l’état les rend impropres à un quelconque usage : ruines, immeuble frappé d’un arrêté de péril, chantier inabouti…), tandis qu’un terrain constructible peut déjà comporter une ou plusieurs constructions. Ensuite, contrairement à un terrain à bâtir, un terrain constructible n’est pas forcément viabilisé.

Terrain isolé ou dans un lotissement : deux possibilités d’achat

Les terrains constructibles proposés à la vente pour faire construite une habitation neuve se distinguent principalement en fonction de leur situation. Il s’agit :

• soit d’un terrain en secteur diffus (il se trouve hors lotissement, donc isolé)
• soit d’un terrain en lotissement (il constitue un lot, fruit d’une division d’un terrain unique en plusieurs parcelles)

Achat d’un terrain constructible en secteur diffus

La plupart des terrains sont achetés en diffus. On parle aussi de terrains isolés, dans la mesure où ils sont situés hors lotissement (et non qu’ils se trouvent au fin fond de la campagne ou éloignés des administrations ou des commerces !). Le terrain est vendu seul et séparément. Contrairement à un lotissement, il n’est pas le résultat d’une division d’un bien existant.

L’avantage majeur de ce type de terrain réside dans la liberté de choix qu’il offre (configuration et emplacement du terrain, choix du constructeur, possibilités plus grandes en termes de construction architecturale de la future maison). Les seules limites à respecter demeurent celles liées aux règlements (d’urbanisme, entre autres) et à ses propres capacités financières.

En revanche, l’achat d’un terrain diffus impose de nombreuses démarches à son acquéreur. Ces terrains isolés sont généralement non viabilisés, les travaux de raccordement aux divers réseaux (eau, électricité, téléphonie…) entraînant un surcoût. Il faut également, entre autres, vérifier la nature du sol et consulter les servitudes de passage.

Acquisition d’un terrain constructible en lotissement

C’est l’article L.442-1 du Code de l’urbanisme qui définit clairement le lotissement : « La division en propriété ou en jouissance d’une unité foncière ou de plusieurs unités foncières contiguës ayant pour objet de créer un ou plusieurs lots destinés à être bâtis ».

En d’autres termes, un terrain à vendre est qualifié de « terrain en lotissement » lorsqu’il émane d’un terrain unique divisé en plusieurs lots (parcelles), lesquels doivent accueillir de futures constructions. Ces lots sont vendus à des particuliers dans le but d’y construire des maisons individuelles neuves.

En lotissement, le propriétaire détient le sol sur lequel la maison est construite. Une différence de taille avec la copropriété puisque, dans ce cas, la totalité du terrain sur lequel les habitations sont érigées appartiennent à la copropriété.

Contrairement à l’achat d’un terrain diffus, devenir propriétaire d’un terrain en lotissement apporte un certain nombre de garanties. L’acquéreur est certain que le vendeur lui propose d’acheter :

• un terrain constructible (au sens légal et technique, avec notamment une étude du sol approfondie)
• un terrain viabilisé (il est raccordable aux divers réseaux, ne restera donc plus qu’à effectuer les branchements avec la maison)
• un terrain délimité (le bornage a été effectué par un géomètre expert dûment habilité)

En revanche, vu que l’on acquiert un terrain prêt à bâtir, le choix du constructeur n’est pas forcément libre. Outre la relative proximité avec des constructions voisines, il faut aussi se plier au règlement et au cahier des charges rédigés par le lotisseur. Cela laisse aussi moins de liberté sur le rendu de la maison, puisqu’il faut respecter des prescriptions architecturales très précises pour assurer une cohérence urbanistique au lotissement.

Comment trouver un terrain constructible à acheter ?

La quête d’un terrain constructible constitue la première des étapes pour qui veut se lancer dans un projet de construction de maison. Et c’est rarement une chose facile. Il existe néanmoins une multitude de pistes pour trouver la parcelle idéale.

Parmi les interlocuteurs à privilégier, on peut citer (liste non exhaustive) :

• les agences immobilières
• les notaires
• les constructeurs de maisons individuelles
• les aménageurs lotisseurs détenteurs de terrains équipés et viabilisés
• les promoteurs constructeurs d’habitations groupées
• les maires (ils connaissent les particuliers souhaitant vendre un terrain)
• les courtiers en prêt immobilier, qui peuvent être au courant dès qu’un terrain est disponible sur le marché

Il est également conseillé de consulter les petites annonces des magazines gratuits ou des sites spécialisés en immobilier, mais aussi de passer une annonce (gratuite ou payante) par le biais de  ces supports. Il ne faut pas hésiter à parler de son projet de construction, et par conséquent de sa recherche de terrain, à son entourage. Autre canal à ne pas négliger : le bouche-à-oreille, qui permet de connaître les terrains locaux situés près de chez soi.